'Onzekerheid funest voor herstel woningmarkt'
Prijs individuele woningen daalt
Vooral minder starterswoningen verkocht
Nieuwegein, 8 juli – In het tweede kwartaal van 2010 zijn 2 procent minder woningen verkocht dan in het tweede kwartaal van 2009. In totaal zijn de afgelopen 3 maanden 33.300 woningen verkocht, waarvan 24.322 door NVM-makelaars. De NVM wijt de daling aan onzekerheid over de toekomst van de woningmarkt en het opraken van subsidies. De prijzen van verkochte woningen zijn aan het stabiliseren. Gemiddeld was de prijs in het afgelopen kwartaal 1,5% hoger dan vorig jaar in hetzelfde kwartaal. Echter, de prijs van individuele woningen daalt nog steeds. Dat blijkt uit analyses van de ontwikkelingen in de woningmarkt van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, die vandaag zijn gepresenteerd.*
*De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig
Onzekerheid overheerst
De daling van het aantal verkopen geeft aan dat de woningmarkt nog altijd niet uit het dal is. Normaliter worden in een tweede kwartaal flink meer woningen verkocht in vergelijking met het eerste kwartaal (gemiddeld +13,5%). Nu bedraagt die toename slechts +6,5%. Vooral appartementen zijn maar marginaal meer verkocht (+0,1%).
Figuur: Aantal verkochte woningen door NVM-makelaars. Traditioneel is het tweede kwartaal het kwartaal, waarin de meeste woningen verkocht worden. In vergelijking met het eerste kwartaal worden normaal 13,5% meer woningen verkocht, dit kwartaal is het maar 6,5%.
De NVM wijt de daling aan de onzekerheid, die momenteel in de woningmarkt overheerst. Ger Hukker, voorzitter NVM: “De politieke onduidelijkheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek en andere stimuleringsregelingen is funest voor het vertrouwen in de markt en het gedrag van de woonconsument. We kunnen zien dat de demissionaire status van het kabinet en de verkiezingsretoriek zijn neergedaald in de statistieken. De consument wil duidelijkheid, maar die blijft uit.”
Starters het zwaarst getroffen
Vooral starters worden nu getroffen door de aanhoudende malaise op de woningmarkt. De verkopen van typische starterswoningen, zoals appartementen en tussenwoningen, daalden met respectievelijk -4,7% en -4,5% in vergelijking met een jaar eerder, terwijl 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen juist meer verkocht werden (respectievelijk +4,1% en +7,6%).
De NVM ziet het leegraken van subsidiepotjes als belangrijke oorzaak van de teruglopende verkoop van woningen voor starters. Sinds het begin van de crisis werden naar verhouding niet eerder zo weinig woningen verkocht onder de koopsubsidiegrens (167.500 euro).
Hukker: “Het kabinet heeft vorig jaar gezorgd voor extra smeermiddelen, maar nu die paracetamol is uitgewerkt, zakt de markt weer in. Sinds het budget voor de koopsubsidie is opgeraakt, zien steeds meer starters hun poging om een huis te kopen, stranden. Ook de bodem van potjes voor startersleningen komt in zicht. De Tweede Kamer heeft er bij het kabinet op aangedrongen om 30 miljoen euro extra vrij te maken voor startersleningen, dus ik hoop dat dit verzoek wordt gehonoreerd. Het is sneu dat juist de zwakkeren op de woningmarkt, onder wie de starters, het zwaarst worden getroffen door de crisis.”
Gemiddelde prijzen stabiliseren
De prijs van de gemiddeld verkochte woning is met +1,0% gestegen tot 235.000 euro in vergelijking met het eerste kwartaal van 2010. Het tweede kwartaal is traditioneel een kwartaal waarin de prijzen toenemen, gemiddeld met +2,0%. Daarmee vergeleken is het tweede kwartaal toch tegenvallend.
Appartementen namen met 2,2% in prijs toe, terwijl de prijs van vrijstaande woningen met 1,6% steeg. Bij de andere woningtypen was maar nauwelijks sprake van een prijsverandering. Gemiddeld is de prijs 1,5% hoger dan vorig jaar in hetzelfde kwartaal.
Hukker: “Op de middellange termijn is de gemiddelde prijs voor verkochte woningen aan het stabiliseren, maar de prijs van individuele woningen daalt nog steeds. Zoomen we in op straatniveau, dan zien we een aanhoudende tendens van dalende vraagprijzen en opbrengsten. Blijkbaar is door de vraaguitval nog geen nieuw marktevenwicht gevonden. Het duidelijkst is dat zichtbaar bij vrijstaande woningen.”
Figuur: De prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder komt in het tweede kwartaal uit op +1,5%. De prijs voor de gemiddeld verkochte woning is aan het stabiliseren.
NVM past prognose aan
De NVM voorspelde aan het begin van 2010 een toename van het aantal transacties met 15%, hetgeen neerkomt op zo’n 140.000 transacties. Dat aantal wordt bij lange na niet gehaald. De huidige situatie op de woningmarkt noodzaakt de NVM tot een aanpassing van haar voorspelling. Hukker: “Onze prognose ging er vanuit dat de verkiezingsretoriek over de woningmarkt en de discussie over de hypotheekrenteaftrek pas eind 2010 zou starten. Door de vroegtijdige val van het kabinet is het debat eerder losgebarsten en, zoals nu blijkt, neergedaald in de cijfers. Wij zijn bang dat de plusjes van het eerste halfjaar in het tweede halfjaar zullen verdwijnen en dat we uiteindelijk niet meer verkopen realiseren dan in het dramatische jaar 2009. Dat betekent rond de 125.000 transacties. De prijs van verkochte woningen zal volgens onze prognose verder stabiliseren. Prijscorrecties voor individuele woningen zullen zeker ook nog plaatsvinden aangezien nog veel woningen boven de huidige marktwaarde zijn geprijsd.”
Regionale verschillen
De regionale verschillen zijn groot. De provincie Groningen is een positieve uitzondering op het landelijke beeld, met in het afgelopen kwartaal 25% meer transacties dan het vorige kwartaal, die vooral werden gerealiseerd in de regio Stad Groningen. Ook in de provincies Zeeland (+17%), Drenthe en Utrecht (beiden +13%) steeg het aantal transacties in vergelijking met vorig kwartaal. Slecht scoorden Flevoland (-2%), Limburg (-1%) en Zuid-Holland (+2%). In de grote steden Den Haag (-3,4%) en Rotterdam (-12,8%) daalde het aantal verkopen.
Door de grote voorraad woningen die op dit moment in aanbod staat, heeft de consument veel keuze. Consumenten op zoek naar een vrijstaande woning hebben de meeste keuze.
In de provincies Noord-Brabant en Zuid-Holland heeft de consument keuze uit meer dan 40 vrijstaande woningen, in Flevoland zelfs meer dan 50. Landelijk heeft een koper momenteel keuze uit 35 vrijstaande woningen.
Verkooptijd steeds langer
De terughoudendheid van kopers betekent dat woningen steeds langer in de verkoop staan. In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd van woningen in het laatste kwartaal toegenomen tot 129 dagen, een stijging van ruim 10%. Met name vrijstaande woningen en appartementen kennen een sterke toename van de verkooptijd. Tussenwoningen worden sneller verkocht dan een jaar geleden. Overigens zijn de verkooptijden in het laatste kwartaal wel afgenomen ten opzichte van het eerste kwartaal, toen de verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning nog 141 dagen bedroeg.
Zeven speerpunten
De NVM handhaaft haar dringende oproep aan het kabinet om zo snel mogelijk te komen met een structurele oplossing voor de problemen op de woningmarkt. In een landelijke campagne op de verkiezingsdag 9 juni jl. pleitte zij voor een integrale aanpak, omdat eenzijdig morrelen aan de hypotheekrenteaftrek grote risico’s met zich meebrengt.
De NVM formuleerde hierbij zeven speerpunten die het Nederlandse woonklimaat moeten verbeteren, waaronder bevorderen van de aflossing van hypotheken, afschaffen van de overdrachtsbelasting, flexibilisering van de huursector, extra steun aan starters en het investeren in krimpgebieden. Hukker: “We hopen dat de politiek deze aanbevelingen serieus neemt. Deze kabinetsformatie neemt te veel tijd in beslag, waardoor maatregelen uitblijven en het mogelijk verdwijnen van de hypotheekrenteaftrek boven de markt blijft hangen.”
Al eerder pleitte de NVM met succes bij het kabinet voor verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van 265.000 naar 350.000 euro. Van deze verhoging heeft sindsdien een groot aantal huizenkopers gebruik gemaakt. Op dit moment wordt bijna 80% van de aankopen van woningen gefinancierd met NHG (in de afgelopen jaren was dat gemiddeld 50%). De Tweede Kamer heeft het kabinet recentelijk gevraagd om de als tijdelijk bedoelde verhoging te verlengen tot 1 januari 2012.
Kopersmarkt biedt ook kansen door betere betaalbaarheid
Voor consumenten die hun woning in de verkoop hebben staan, is de situatie op de markt zorgwekkend. Het aanbod is het afgelopen kwartaal met 9,3% toegenomen. Bij NVM- en niet NVM-makelaars staan totaal nu 184 duizend woningen te koop. Reden voor de toename is de sterke instroom van woningen (ruim 45.000 woningen) in combinatie met de tegenvallende verkopen.
Een dergelijke marktsituatie biedt echter ook kansen, benadrukt NVM-voorzitter Hukker: “Meer dan ooit is er sprake van een kopersmarkt. De hypotheekrente is gedaald en het aanbod is groot dus kopers hebben een uitstekende onderhandelingspositie. De woning die in gunstige marktomstandigheden onbereikbaar was, is nu ineens binnen handbereik. Verkopers kunnen hierop inspelen door hun huis nog eens extra in de etalage te zetten. Overleg met de makelaar wat de beste manier is, bijvoorbeeld een prijsverlaging, een opvallende advertentie, deelname aan een open dag of een restyling van de woning waardoor die nog meer in het oog springt van potentiële kopers.”
Realistisch prijzen loont
Uit de cijfers van de NVM blijkt dat het voor verkopers loont om hun woning scherp in de markt te zetten. Deze ‘realisten’ verkopen hun woning gemiddeld met een verschil van 4,6% ten opzichte van de oorspronkelijke vraagprijs. Er is echter ook een categorie ‘dromers’, die een te hoge vraagprijs blijft hanteren. Van deze groep heeft 34% zijn woning nu al een jaar of meer op de markt staan. Als ze al verkopen, blijkt uit de cijfers dat meerdere, soms forse prijscorrecties nodig zijn. Gemiddeld leggen deze verkopers 17,3% toe op de oorspronkelijke vraagprijs.
Hukker: “Deze gegevens tonen aan dat realistisch prijzen loont. Consumenten moeten wennen aan het idee dat de woningmarkt niet meer is zoals die was.”
Een andere groep verkopers ziet geen heil in de huidige markt en heeft besloten zijn woning voor kortere of langere tijd van de markt te halen. In het afgelopen jaar hebben meer dan 41 duizend huishoudens deze keuze gemaakt.
Voor meer informatie kunt u hier contact met ons opnemen
De zeven redenen om nu een huis te kopen
Het is u natuurlijk niet ontgaan dat de huizenmarkt de afgelopen tijd wat onzeker is geworden. Ook de NVM
kan niet in de toekomst kijken en weet dus niet of de markt verder zal verslechteren of weer verbetert. Wat
we u wel kunnen laten zien is dat een veranderde markt ook voordelen kent. Deze hebben we voor u op een
rij gezet in onze '7 redenen'.
Daarnaast is uiteraard ook uw persoonlijke financiële situatie van belang. Laat u daarom goed adviseren
door een NVM-aankoopmakelaar en hypotheekadviseur. Zo kunt u weloverwogen een beslissing nemen.
1. De hypotheekrente is momenteel gunstig
De hypotheekrente is een belangrijke factor voor uw maandlasten. Omdat deze rente - historisch gezien -
nog steeds erg laag staat, is een nieuwe hypotheek relatief goedkoop. Uw hypotheekadviseur kan u
uitstekend adviseren of dat ook in uw situatie verstandig is.
2. U hebt meer keus, dus meer kans op uw droomhuis
Momenteel staan er relatief veel woningen te koop en ook gedurende een wat langere periode. Daardoor is
de kans veel groter dat u een woning vindt die precies bij uw wensen en mogelijkheden past. Uw NVM-
aankoopmakelaar heeft het volledige aanbod voor u op een rij. Bovendien helpt hij u graag om uw huidige
woning te verkopen.
3. De huizenprijzen zijn realistischer geworden
De woningmarkt was jarenlang erg overspannen. Dat betekende dat de vraagprijs van een woning in
sommige gevallen meer door de emotie werd bepaald dan door de werkelijke waarde van het huis. Gelukkig
is die tijd nu voorbij en heeft u meer zekerheid dat de prijs die u betaalt ook realistisch is.
4. U hebt nu een uitstekende onderhandelingspositie
Omdat er meer huizen te koop staan, staat u sterker bij onderhandelingen. Uw NVM-aankoopmakelaar weet
als geen ander wat een realistisch bod is maar ook hoe u over de condities kunt onderhandelen. Zo weet u
zeker dat u uw nieuwe woning koopt voor de juiste prijs en onder de gunstigste voorwaarden.
5. Een koopwoning is op langere termijn een goede investering
Als u kijkt naar de ontwikkeling van de huizenprijzen in de afgelopen decennia, dan ziet u dat deze
nagenoeg altijd sterker zijn gestegen dan de ontwikkeling van de koopkracht. Hoe eerder u in uw leven een
huis koopt, hoe gunstiger dat dus meestal is. Natuurlijk zijn er periodes geweest dat de huizenprijzen ook
daalden en kan de NVM niet in de toekomst kijken. Op langere termijn bleek een koopwoning echter altijd
een uitstekende investering te zijn.
6. De NVM No-Risk clausule voorkomt dat u blijft zitten met uw huidige woning
Als u de aankoop van uw nieuwe woning door een NVM-aankoopmakelaar laat begeleiden, zal deze vaak
ook een goede koper proberen te vinden voor uw huidige woning. Mocht dit echter niet snel genoeg lukken,
dan heeft u met de NVM No-Risk clausule een optimaal vangnet om te voorkomen dat u straks met twee
huizen zit. Uw NVM-aankoopmakelaar vertelt u er graag alles over.
7. Met een NVM-aankoopmakelaar koopt u geen kat in de zak
Behalve de risico's van de markt, kan het kopen van een huis ook andere risico's met zich mee brengen.
Denkt u maar eens aan verborgen gebreken die na levering aan het licht kunnen komen. Als u zich laat
begeleiden door een NVM-aankoopmakelaar, kan hij u tegen verborgen gebreken verzekeren. Daarnaast
behartigt hij uitsluitend úw belangen. Daarmee hebt u de zekerheid van een goede aankoop.
